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Le statut de Loueur en Meublés Non Professionnel (LMNP)

Le statut de LMNP est accessible à tous et permet de valoriser son patrimoine et de se constituer des revenus exonérés d’impôts.

Il intéresse tout contribuable qui souhaite disposer de revenus complémentaires non fiscalisés pour, par exemple, compléter sa retraite. Il est particulièrement intéressant si votre Taux Moyen d’Imposition (TMI) est supérieur à 14 %.

Contrairement au dispositif « Censi-Bouvard », Il n’ouvre pas le droit à réduction d’impôts mais permet d’amortir le coût du bien.

Pour cela, l’investisseur :

• Dispose d’un bien immobilier acquis préalablement neuf ou pas : 'une chambre ou d'une partie de la résidence principale, un appartement destiné à la location saisonnière, une villa, un logement situé dans une résidence avec service ou une résidence de tourisme et confiée par bail commercial à un exploitant.
• Le donne en location meublée dans le mois qui suit son achèvement ou son acquisition.

Dans le cas où il s’engage à le louer à un exploitant professionnel, notamment dans une résidence avec services (1) (EHPAD, résidence étudiante, résidence de tourisme classée, résidence de tourisme d’affaires, résidence séniors), et que ce logement est neuf, la TVA sera récupérable (considérée comme définitivement acquise par l’administration fiscale dès lors que le propriétaire justifie de 20 années d’assujettissement à la TVA (les fractions de l’année d’acquisition ainsi que celles de cession sont considérées comme pleines).

A partir de là, il pourra entre autre déduire de ses revenus locatifs :

• Les intérêts d’emprunt
• Les charges de copropriété
• Les amortissements de l’immobilier et du mobilier

Les revenus tirés de la location de meublés sont imposable dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Pour conserver le statut de « non professionnel », l’investisseur doit :

• Ne pas être inscrit pour cette activité au Registre du Commerce et des Société (RCS)
• Ne pas retirer de cette activité plus de 23 100 € (2014) par an et/ou plus de 50 % du revenu global du foyer fiscal.

Les déficits engendrés par cette activité peuvent être déduits des revenus de même nature au cours de l’année en cours ou des 5 années suivantes.

Si les revenus n’excèdent pas 32 900 € (plafond pour 2014), il est possible d’opter pour le régime « micro-BIC ». Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur les revenus, mais aucune charge ne peut être déduite. Ce régime est intéressant si les charges ne dépassent pas 50% des revenus.

Si les revenus dépassent 32 900 €, il faudra obligatoirement opter pour le régime « BIC-réel » (rappel, le statut de LMNP est plafonné à 23 000 € / an). Cependant, si les revenus sont inférieurs à 32 900 €, il est possible, sur option du contribuable, de choisir ce régime. Le contribuable sera alors tenu d’établir une comptabilité complète des opérations.

Sont alors déductibles des revenus les charges suivantes :

• Les intérêts d’emprunt
• Les charges de copropriété
• Les frais de gestion courante
• Les impôts fonciers
• Les amortissements de l’immobilier et du mobilier

A contrario des revenus fonciers, les revenus en BIC ne permettent pas de dégager du déficit imputable sur le revenu global, mais la déductibilité des charges le rend toutefois très intéressant.

Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit mais sont reportables sans limitation de durée sur les revenus de même nature.

Au bout du compte, le contribuable va bénéficier de revenus totalement défiscalisés grâce au report de déficit et à l’imputation des amortissements étalés dans le temps.

Ce dispositif ne nécessite pas d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) puisqu’il relève du statut de Loueur en Meublés Non Professionnel (LMNP), mais une inscription au Service des Impôts des Entreprises (SIE).

(1) Au moins 3 des 4 services suivants : petit-déjeuner – nettoyage régulier des locaux – fourniture du linge de maison – réception des clients

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